Комментарий к статье «Проблемы определения начальной цены квартиры, подлежащей реализации на торгах»

Анастасия Метелева, юрист ООО «Национальное юридиеское бюро «ДиалогПрава»:

В комментируемой статье раскрыты действительно важные моменты в процедуре судебного установления начальной цены квартиры, подлежащей реализации на торгах, которые должны учитывать и сами залогодатели, и залогодержатели, и суды.

Я бы, в свою очередь, хотела рассмотреть указанную проблему с другого ракурса. Ведь применяя закон, мы не должны забывать о праве и справедливости.
Публичные торги, безусловно, имеют своей целью восстановление законных интересов кредитора-залогодержателя, которые были нарушены неисполнением или ненадлежащим исполнением денежного обязательства со стороны должника-залогодателя. Но не стоит забывать о балансе интересов сторон. Тем более, когда одна из них – гражданин – априори экономически более слабая сторона в обязательственных отношениях ипотечного кредита по сравнению с банком.

Автор в своей статье акцентирует внимание на том, что залогодатель «объективно заинтересован в увеличении начальной цены реализуемой с торгов квартиры», так как он имеет право, хоть и на законных основаниях, на получение денежных средств сверх суммы долга, выплаченной в счет погашения кредита залогодержателю.

Однако позволю себе из соображений справедливости указать и иную, пожалуй, главную, причину такой заинтересованности: уменьшение размера долгового обязательства. Ведь если денежных средств, вырученных с продажи на торгах, будет недостаточно, чтобы покрыть задолженность по кредиту, у залогодателя останется обязанность погасить задолженность за счет другого имущества. Тогда как в противном случае такая обязанность с него будет снята.

Думаю, автор согласится, что когда речь идет о задолженности по договору ипотеки (а именно, ипотеки квартиры), покупатель чаще всего является физическим лицом, обычным человеком. И причина неуплаты или несвоевременной уплаты кредита часто – элементарные финансовые трудности. Поэтому такой залогодатель, в первую очередь заинтересован не в том, чтобы за счет продажи квартиры с торгов «нажиться», а в том, чтобы погасить долг.

Вместе с тем, речь о завышении или занижении оценки не должна идти вообще, когда закон говорит о беспристрастности и независимости специалиста-оценщика и суда. Официальный, то есть проведенный в установленном законом порядке, своевременный и, главным образом, независимый отчет об оценке недвижимости в случае судебного установления ее начальной цены на торгах повышает шансы должника-залогодателя на ее соразмерность.

Одним из воплощений принципа соразмерности, думаю, можно назвать установленный законодателем рекомендуемый срок «актуальности» оценки недвижимости. Согласно Федеральным стандартам оценки он составляет не более шести месяцев.

Важно понимать значение этого положения. С одной стороны, оно является гарантом реализации прав обеих сторон: указание в  решении суда начальной продажной цены заложенного имущества,  существенно отличающейся от ее рыночной стоимости на момент  реализации, может впоследствии привести к нарушению прав  кредитора или должника. С другой стороны, оно обеспечивает справедливость в удовлетворении интересов взыскателя за счет заложенного имущества должника, соблюдая баланс интересов спорящих сторон.